Tres sigles molt conegudes, les quals, hem escoltat mil i una vegades com una de les solucions a la crisis immobiliària que estem sofrint a Espanya. Anem a intentar explicar el seu significat més profundament i així, valorar la possibilitat d’accedir a un dels habitatges, conegent el seu verdader funcionament.

Existeixen tres tipus de Vivenda de Protecció Oficial (VPO): Vivenda de protecció de preu concertat, de régim especial i la més comú de régim general. La VPO és un tipus de vivenda de preu limitat i, quasi sempre, parcialment subvencionat per l’administració pública. El seu objectiu és afavorir que els ciutadans amb rentes més baixes pugen comprar-se una vivenda digna i adequada, amb uns preus més assequibles a les seves possibilitats.

Quan una vivenda es classifica com a VPO, tant el promotor/constructor com el comprador tenen certs beneficis, a canvi els quals queden amb condicionats legals durant el temps de classificació de la vivenda com VPO(30 anys).

 Quins són els condicionats legals que deuen complir els interlocutors de la compravenda?

• El constructor/Promotor es compromet a no vendre la vivenda per damunt d’un preu màxim fixat per l’administració, siguent aquest inferior al preu de mercat de vivenda lliure. A canvi, rep beneficis com: una financiació de gran part del projecte a un tipus d’interés baix, a més a més, aquest tipus d’habitatge provoca un gran interés per futurs comprandors, facilitant la venda dels mateixos, al tindre més demanda ja que és buscada pels joves.
• El comprador, obté una vivenda a un preu notablement inferior al de mercat, amb subvencions que després comentarem. A canvi, l’habitatge deu ser domicili habitual i permanent del propietari. A més a més, no es pot vendre la vivenda durant els primers 10 anys, i sols podrà ser venuda amb justificació a conselleria, la qual, deu ser acceptada. Si aquesta és acceptada, es requerirà la cancel·lació del préstec,i reintegrament de les ajudes econòmiques rebudes amb els interessos legals produïts des de la seva concessió.

Puntualitzar que, si es vol vendre la vivenda a partir dels 10 anys fins als 30, sols serà necessari cancel·lar el préstec respectant-se el preu màxim fixat per Conselleria. Després de complir 30 anys, el preu de la vivenda el marcarà un acord entre les parts lliurement.

Cal analitzar, quins son els requisits que deu complir l’habitatge. Aquestes vivendes deuen tindre com a màxim 90m2 de superfície útil per a règim general, i 120 m2 per a règim concertat. També podem incloure annexes  com garatge i traster.

El preu de la vivenda s’extrau de multiplicar els m2 útils de la mateixa pel mòdul VPO de la zona on està la vivenda. A Xàtiva aquest mòdul per a VPO de règim general es d’1.394,72€/m2, a Canals, Vallada, Montesa, La Font de la Figuera,…de 1.212,80€/ m2. En canvi, si tenim garatge i traster, aquests mòdul es d’un 60%, quedant 836.84€/ m2 a Xàtiva, i 727.68€/m2 a la resta de localitats.

Per exemple, a un pis VPO a Xàtiva de 90 m2 útils com a vivenda, 25m2 de garatge i 8 m2 de traster. Deuríem fer: 90 m2 x 1.394,72€/ m2= 125.524,80€ en vivenda, 8 m2 x 836.84 €/m2 =6.694,72 €/ m2 per a traster i 25 m2 x 836.84€/ m2=20.921€ per a garatge. Si fem la suma, de les tres quantitats ens trobaríem amb un valor de la vivenda total de 153.140,52€, un poc més de 25 milions de pessetes. Un preu molt competitiu en un lloc com Xàtiva on l’accés a la vivenda es més complicada pels seus alts preus.

A més a més, deguem sumar a un preu més solidari unes ajudes directes i altres indirectes.

Cal recordar primerament que és l’IPREM, ja que aquest es molt important en l’adjudicació d’ajudes. El IPREM és l’Indicador Públic de Renta d’Efectes Múltiples. Aquest indicador es d’aplicació en totes les subvencions referides a habitatges, beques, subsidis per atur…   

A l’any 2010 és de 6.390€. Per estar entre 0.5 i 2.5 vegades l’IPREM, es deu dividir les ganancies anuals en net entre els 6.390€. Per exemple: 12.000€(si és una parella se sumen els dos salaris) entre 6.390€ ens donaria uns ingressos sobre 1.87 vegades l’IPREM. Per accés a la vivenda hi ha tres grups, un IPREM fins 2.5, un altre fins el 3.5 i l’últim fins el 4.5. Al nostre exemple, el comprador es trobaria dins del grup mes baix.

Aleshores, quines són les ajudes directes? Aquestes són ajudes a l’entrada a la vivenda. Segons al grup d’IPREM que el comprador es troba, s’augmenten les quanties económiques.

Qui es troba al grup fins 2.5 vegades el IPREM, rebrà una subvenció econòmica major que els grups de 3.5 i 4.5 vegades IPREM, i el 3.5 més que el 4.5 vegades IPREM. En aquestes ajudes es valoren també diferents elements que poden augmentar el valor de les ajudes, com ser jove fins 35 anys, família nombrosa o monoparental, persones discapacitades, persones separades o divorciades, dones víctimes de violència de genere,… Aquestes quanties poden anar d’uns 25.000€ fins 7.500€, a la majoria dels casos, si parlem en percentatges estaria entre un 5%-15% del valor de la vivenda. Es pot considerar una bona ajuda. Però, el més important és el moment en el que s’ingressen les ajudes, al ser el primer any, temps on el comprador es troba amb més dificultats económiques.

I les ajudes indirectes? Son dues, tenint com a préstec convingut i subsidiació del préstec.

• El préstec convingut: Son préstecs amb termini mínim a 25 anys, amb entitats de crédit  que  han subscrit amb conveni amb el ministeri d’habitatge. La quantia màxima serà el 80% del preu de la vivenda, amb un tipus d’interés que podrà ser fixe o variable, amb euribor més interval entre 0.25-1.25.
• Subsidiació del préstec: Es paga menys mensualment, consisteix amb un descompte a l’import de l’hipoteca durant els 5 primers anys, segons al grup IPREM en quin es trobe el comprador. Per una hipoteca de 150.000€, tindriem un descompte mensual entre 125€ i 75€, quantitat important en l’hipoteca mensual. Cal dir, que al finalitzar aquest periode es pot renovar.

Com a conclusió, la vivenda de protecció oficial, no és l’única solució per eixir de la crisis immobiliària, però si és una bona sol·lució per a la venda d’habitatges a preu més ajustat amb ajudes al promotor y al comprador. A més a més, aquest tipus de vivendes són requerides  per un nombre major de gent, millorant la demanda d’aquestos. Respecte al comprador, sobretot joves o gent amb meys poder adquisitiu, l’adquisició d’una VPO es la millor opció de compra d’una vivenda, tant pel preu de la mateixa, com per les ajudes, siguent aquestes entre un 5% i 15% del preu de la vivenda. Es clar, que tot és millorable, però la vivenda VPO, es una bona solució per la finalitat, que fou concebuda, el dret de tindre una vivenda digna per viure.